資産運用はリスクが高くて始めるのに不安を抱いている人も多いのではないでしょうか？マンション経営は、入居者さえいれば安定した家賃収入が期待できるため、リスクが比較的低い運用方法と言われています。しかし、リスクが0というわけではないので、失敗するリスクを抑えながらマンション経営を行うことが重要です。
マンション経営でよくある失敗ケースとは
資産運用について考えている時に、不動産会社にマンション経営を勧められて、マンション経営を行うべきかどうか悩んでいる人も多いと思います。マンション経営を不動産会社に勧められた人の中には、不動産会社から以下のようなアピールを受けたことがあるという人も多いのではないでしょうか？
- マンション経営は節税効果が期待できる
- 失敗しても売却すれば元を回収できる
- 安定した家賃収入を毎月得られる
上記のアピールポイントは間違いではありませんが、良い部分だけを切り取っているため、事実をしっかりと理解した上でマンション経営を行うことが重要です。マンション経営でよくある失敗ケースを詳しく見ていきましょう。
思ったような節税効果が得られなかった
マンション経営を行えば、相続税や固定資産税・都市計画税の節税効果が期待できることは間違いではありません。しかし、所得税の節税効果が期待できるという説明を受けた場合は必ず節税効果が期待できるとは言い切れないので注意が必要です。
不動産所得は、総収入金額から必要経費を引いて算出します。経費を多く計上することで、所得税を抑えられるとアピールする不動産会社も多いですが、経費を多く計上することは支出がそれだけ増えたことを意味するので節税効果とは言えません。
実際に支出を伴わない経年劣化で生じる資産価値の減少を費用として扱える減価償却費を経費に計上することも可能ですが、物件の構造ごとに経費に計上できる期限があらかじめ決められているので注意が必要です。
不動産所得は他の所得と合算した金額に基づいて所得税を算出します。所得税は合算した金額が多いほど税率が高くなる累進課税が適用されており、給与所得といった他の所得と合算して税率が1つ上のステップになると多額の税金を徴収されることになります。
不動産所得に限定した節税効果が期待できるというだけで、現在の所得税に対して大きな節税効果が期待できるというわけではないので注意しましょう。
売却したくてもすぐに買い手が見つからない
株式投資では現金が株式に変わりますが、株式は株式を発行する会社が破綻したもしくは上場廃止になると価値がなくなってしまいます。
マンション経営では現金が不動産に変わりますが、不動産は現物資産として扱われており、安定した資産価値を有しています。価値が0にはならないため、それをマンション経営のアピールポイントとして訴える不動産会社が多いものの1点注意が必要です。
確かに金投資のように現物資産への投資なので価値が0になるということはありませんが、必ず買い手が見つかるとは言い切れません。
マンション1棟の場合は金額が大きい、マンション1室の場合は居住用ではなく賃貸用に用途が限られているため、なかなか買い手が見つかりにくいと言えます。
現金が必要になったので売却したい、経営に失敗したので手放したいと思っても、簡単には買い手が見つからないという点に注意しましょう。
空室が生じてキャッシュフローが悪化した
安定した家賃収入をアピールポイントとして訴える不動産会社も多いですが、家賃収入は入居者がいて初めて得られるものということを忘れてはなりません。
マンション1室では空室が生じると家賃収入がなくなる一方、マンション1棟では0にはなりませんが、家賃収入が減少するので注意が必要です。
空室が生じるとキャッシュフローが悪化して、金融機関の融資を受けている場合は返済計画に支障が生ジル可能性があります。返済が滞ると、マンション経営の継続が困難になってしまいます。
マンション経営で安定した家賃収入が期待できるのは、あくまでも入居者がいる時だけで、サブリース契約といった家賃保証型の契約方法ではない限り保証されていないという点に注意しましょう。
失敗を未然に防ぐために押さえておくべきポイント
マンション経営を勧めてくる不動産会社の言っていることが、全て間違いというわけではありません。ただし、不動産会社のアピールを真に受けてマンション経営を始めた場合は、失敗する可能性が高いので注意が必要です。
マンション経営の失敗を未然に防ぐために押さえておくべきポイントとして以下の3つが挙げられます。
- 需要の期待できるマンションを選ぶ
- 築年数のカラクリをよく理解する
- 間取りのカラクリをよく理解する
それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。
需要の期待できるマンションを選ぶ
マンション経営を行う際は高利回りのマンションを狙った方が良いという人も多いですが、一概に高利回りのマンションが優れているとは言い切れません。
確かに高利回りのマンションは、初期投資を回収できるスピードが早く、マンション経営のリスクを抑えることが可能です。しかし、高利回りのマンションは都心から遠く離れた地方、築年数が経過しているケースが多いと言えます。
地方のマンションでも調査をしっかりと行って、安定した需要が期待できるマンションを探せば問題ありません。しかし、少子化によって人口の減少が進んでいる現状を踏まえると、地方よりも確実に需要が期待できる都心を狙って投資した方が良いと言えます。
また、築年数の経過したマンションは、利回りは高くても修繕費がかさむ、新築よりも減価償却費の計上期間が短いというデメリットがあります。新築マンションより空室リスクが高いことを考えると、「都心」「築年数が浅い」マンションを選んだ方が良いでしょう。
築年数のカラクリをよく理解する
上記のポイントを見て「中古よりも新築が良いのか」と思った人もいるかもしれませんが、新築が良いというわけではありません。
新築マンション1室の場合は物件価格にマンションを建設したデベロッパーの利益、販売会社の経費と利益、修繕積立基金などの費用が上乗せされています。
新築マンション1棟の場合は、マンションを建設したデベロッパーの利益だけなので新築マンション1室よりも上乗せは少ないと言えます。
しかし、どちらにしても上乗せがあるという点に注意が必要です。中古マンションであればこれらの上乗せがないため、初期投資を比較的抑えながらマンション経営を始めることが可能です。
築年数が経過したマンションは修繕費が増えて空室が生じやすいため、築年数の浅い中古マンションを狙うのが重要なポイントと言えるでしょう。
間取りのカラクリをよく理解する
少子化によって人口が少なくなっているため、マンション経営に対して不安を抱いている人も多いと思います。確かに少子化の影響を受けて人口は年々減少していますが、世帯数は年々増加しているのが現状です。
その背景には、未婚者といった単身世帯の増加が挙げられます。人口は減少しても世帯数が増えているということは、賃貸物件の需要が高いということを意味しています。そのため、安定した需要を求めてワンルームタイプのマンション経営を行おうとしている人も多いと思いますが、必ずしもワンルームマンションが良いとは言い切れません。
ワンルームマンションは確かに需要が期待できることから、安定した家賃収入を生み出す可能性が高いと言えます。しかし、ワンルームマンションを購入する人は少なく、ほとんど投資家が売買しているので売却時に困る可能性があるので注意が必要です。
ファミリーマンションで空室が生じる可能性はワンルームマンションよりも高いですが、賃貸用以外に居住用として購入する人も期待できます。
賃貸需要だけを考慮すればワンルームマンションが優れていると言えますが、ファミリーマンションの方が売却を視野に入れた場合のリスクが低いと言えるでしょう。
ケース別マンション経営を行うポイント
マンション経営は、比較的幅広い年齢層に対応している資産運用の手段ですが、人によってマンション経営を行う目的やスタイルは大きく異なります。
最後に「独身の人」「夫婦」「定年を迎える人」の3つのケースに分けて、マンション経営を行うポイントについて詳しく見ていきましょう。
独身の人が行うマンション経営
独身の人は賃貸住宅に住んでいるケースが多いと言えます。しかし、賃貸住宅は毎月家賃を継続的に支払っても資産が手元に残りません。しかし、住宅ローンを契約してマンションを購入した場合、毎月住宅ローンを返済しなければならないため、手元にマンションという資産が残ります。
これはマンションを購入して自分に貸すという1種のマンション経営の考え方です。もし結婚することになった場合でも、部屋が手狭になるまではそのマンションに暮らすことが可能です。
最終的に不要になっても、マンションを賃貸用として貸し出すことで家賃収入が得られる、売却した場合には売却代金からこれまでのローン返済にかかった費用を引いて残った分が利益として手元に残ります。
現在独身で賃貸住宅に住んでいる人で、将来的にマンション経営を行いたいと考えている人は、これを機会にマンションを購入して住み始めるのも方法の1つと言えるでしょう。
夫婦が行うマンション経営
子供がいるような夫婦の場合は、生命保険代わりとしてマンション経営を行う人もいます。「マンション経営が生命保険代わりになるってどういうこと？」と疑問を抱く人も多いと思います。
マンション経営を行う際は、自己資金だけではマンションを購入できないため、金融機関の融資を受けるのが一般的です。
金融機関は融資を行った契約者に万が一の事態が生じて融資を回収できなくなった場合の備えとして団体信用生命保険という保険に加入させます。団体信用生命保険に加入すれば、契約者に万が一の事態が生じた場合でも、保険会社が代わりに残債を返済してくれるため、残された家族に返済負担が残りません。
「生命保険のように現金を受け取れないの？」と思った人もいるかもしれませんが、現金の代わりに残債の残っていないマンションと定期的に得られる家賃収入が残ります。
万が一の事態が生じても、マンションを売却すればまとまったお金が手に入る、家賃収入を得られるため、残された家族は安心して暮らすことができるでしょう。
定年を迎える人が行うマンション経営
高齢化で平均寿命が長くなっており、人生100年計画を立てることが求められています。65歳で退職してから100歳で亡くなった場合は、年金だけに頼るような生活が35年間も続くことになります。
年金だけでは老後にかかる生活費を全て補うことは容易ではなく、貯金を切り崩しながら生活していくのが現状です。老後の期間が長くなるほど、生活が苦しくなるため、安心して老後を暮らすためにマンション経営を検討している人も多くいます。
定期預金や退職金を元手にマンション経営を行えば、年金に家賃収入を上乗せできるため、老後の生活が長引いても安心して暮らすことが可能です。
また、相続が生じた場合は、現金ではなく賃貸用マンションとして相続すれば、資産価値が現金の4分の1～3分の1程度に抑えられるため、大きな節税効果が期待できるでしょう。
マンション経営は不動産会社に管理を委託しよう
マンション経営を検討している人の中には、管理を自分で行うかどうかで悩んでいる人も多いと思います。管理を自分で行えば、不動産会社に管理委託費を支払う必要がないため、支出を抑えることが可能です。その結果、マンション経営の利回りを高めることができます。
しかし、管理を自分で行うということは、入居者募集や契約、建物管理、入居者トラブルやクレーム処理、家賃滞納への対応などを全て自分で行わなくてはなりません。
サラリーマンとして働きながらマンション経営を行うサラリーマンオーナーの場合には、仕事とマンション経営を両立すると精神的・体力的な負担が重くのしかかります。
管理委託費は家賃収入の5％程度です。仮に毎月50万円の家賃収入を得ているとすると、2万5,000円を支払うことになります。多いと感じるかどうかは人によって異なりますが、精神的・体力的な負担、リスク管理などを考えると不動産会社に管理を委託した方が良いと言えるでしょう。
まとめ
不動産会社にマンション経営を勧められてマンション経営に興味を持っている人も多いと思います。しかし、不動産会社のアピールを真に受けてマンション経営を始めてしまうと、失敗するリスクが高まる可能性もあるので注意が必要です。
この記事には、マンション経営で失敗しやすいケースやマンション経営を行うにあたって押さえておくべきポイントをまとめています。
マンション経営は安定した家賃収入が期待できますが、リスク管理をしっかり行わないと経営の継続が困難になる可能性もあるため、リスク管理をしっかり行いましょう。
