マンションやアパートなどの賃貸物件を所有して賃貸経営を行っている大家さんの中には、空室で安定した家賃収入が得られずに悩んでいる方も多くいます。この記事では、空室に悩んでいる大家さんに向けて、手軽にできる空室対策の1つであるリフォームについて分かりやすく解説します。
リフォームはどういう効果が期待できる？
新築の賃貸住宅は、部屋がきれいで最新の人気設備が備わっています。中古の賃貸住宅は、新築の賃貸住宅よりも家賃設定が安いという魅力があります。中古物件は少しでも住居にかかるお金を抑えたいという人からの需要が期待できますが、経年劣化や設備の古さを理由になかなか選ばれにくく、入居率が低くなりがちです。
そこで空室対策の方法として「リフォーム」が挙げられます。新築物件と中古物件の大きな違いは部屋がきれいかどうか、設備が新しいかどうかの2点です。この違いを埋めるには、水回りを新しいものに変える、床材をフローリングに変更するなど、劣化の修繕や設備を新しくすることで入居者の需要が期待できるでしょう。
リフォームのメリットとデメリット
リフォームには空室対策につながるというメリットがありますが、デメリットも伴うため、それらを事前に理解した上で行うことが重要です。空室対策としてリフォームを行うメリットとデメリットについて見ていきましょう。
メリット
新築物件と中古物件は、部屋のきれいさや設備の新しさという点で違いが明確です。しかし、中古物件同士だと差が明確ではないため、入居を検討している方は家賃が安いかどうかで判断することになります。そうなると、他の中古物件との差別化を図るために、家賃を減額しなければなりませんが、家賃を減額すると収入減少につながって経営が悪化するのであまりおすすめできません。
しかし、リフォームによって部屋や建物がきれい、設備が新しいといった他の中古物件との差別化を図ることで、入居者需要の拡大が期待できます。また、賃貸物件の資産価値の向上、賃料の下落予防につながるなどのメリットがあります。
デメリット
リフォームには費用がかかります。簡単なリフォームだと数万円程度の費用で済みますが、間取りの変更を伴う大規模なリノベーションだと数百万円程度の費用がかかります。また、リフォームやリノベーションにコストをかけても、空室対策になるとは必ずしも言い切れません。費用だけかかって空室がなかなか埋まらない可能性もあるというデメリットも覚えておく必要があるでしょう。
より効果を上げるための3つのポイント
空室対策としてリフォームを行うことには、費用がかかるというデメリットがありました。そのため、リフォームを行うには、このデメリットの対策を練っておくことが重要です。
リフォームのデメリットを抑えつつ、空室対策の効果をより上げるためのポイントとして以下の3つが挙げられます。
- なるべく費用を抑える
- 入居者のニーズに合わせる
- 専門家に事前に相談する
それぞれのポイントについて見ていきましょう。
ポイント①：なるべく費用を抑える
リフォームは、費用をかけた分だけ空室が埋まるというわけではありません。無駄な費用が増えると、その分だけ経営状態が悪化するので注意が必要です。人気のリフォームの費用の一例をピックアップすると以下のような金額になります。
- 追い炊き機能：30万円前後
- モニター付インターホン：5万円前後
- 浴室乾燥機：13万円前後
- 床材をフローリングに変更：14万円前後（6畳）
これらを全て行うと、かなりの金額になります。そのため、なるべく費用を抑えるためにもポイントを絞ってリフォームを行うことが重要です。リフォームを行う際は、浴室やキッチン、トイレなどの内覧時にチェックされやすい、または広告の写真で印象に残りやすい部分を重点的に行うと印象が良くなるでしょう。
ポイント②：入居者のニーズに合わせる
リフォームは費用がかかるため、入居者が何を求めているのかを理解してから行うことが重要です。例えば、2019年10月に発表された「全国賃貸住宅新聞の必須設備ランキング」によると、以下のような結果になっています。
【単身者向け】
1位：室内洗濯機置き場
2位：モニター付インターホン
3位：インターネット無料
【ファミリー向け】
1位：室内洗濯機置き場
2位：独立洗面台
3位：追い炊き機能
このように、入居者が何を求めているのか事前にリサーチしておけば、無駄なリフォームを行わずに済みます。入居者ニーズに合わせて間取り変更が必要な場合、リフォームではなくリノベーションを選択するのも1つの選択肢と言えるでしょう。
ポイント③：専門家に事前に相談する
意味のないリフォームやリノベーションを行ってから元に戻したいと思っても手遅れです。そのような後悔をしないためには、自分の力だけで何とかするのではなく、リフォーム前にあらかじめ専門家に相談することをおすすめします。
専門家とは、物件の管理を手掛ける不動産会社（管理会社）やリフォーム専門業者などです。事前に専門家に相談すれば、物件周辺のターゲットを絞った的確なデザインや設備などのアドバイスが受けられます。より効果的なリフォームを行うためにも、不動産会社（管理会社）やリフォーム業者などの専門家に相談してからリフォームを実行に移しましょう。
まとめ
中古物件で空室が目立つようになってくると、賃料や敷金・礼金の減額といった空室対策を考えるオーナーも多いと思います。敷金・礼金の減額は一時的なので大きな影響はありません。しかし、賃料の減額は入居者が退去するまでずっとその価格を維持しなければならないので経営悪化につながります。
そこで空室対策としておすすめなのがリフォームです。中古物件でも、リフォームで部屋をきれいにする、設備を新しくすれば需要が期待できます。ただし、意味のないリフォームは、無駄にコストがかかるだけなので注意が必要です。よりリフォーム効果を高めるためにも、必ず専門家に相談してからリフォームを行いましょう。
