最初は満室で安定した家賃収入が得られている場合でも、築年数が経過した、周辺に新しい賃貸物件ができたなどの理由で空室が生じる可能性があります。
そのような状況で重要になるのが空室対策です。空室対策の1つに内装を変更するという方法が挙げられますが、どのような効果が期待できるのでしょうか？
この記事では、空室に悩むマンションオーナーに向けて、内装を変更する空室対策の効果を分かりやすく解説します。
内装の変更はどういう効果が期待できる？
築年数が経過したマンションは、新しいマンションと比較した場合、経年劣化による傷みが目立ちます。
マンションの1室を購入してマンション経営を始めた場合には、外壁や廊下などの劣化が目立っても共用部分であるため、入居者全員の許可がないと勝手に修繕できません。
一方、マンション1棟を購入してマンション経営を始めた場合には、入居者全体の許可を必要ではないことから、勝手に修繕を行うことが可能です。しかし、全体の修繕には多額の費用がかかるので現実的な空室対策とは言えません。
そこでおすすめするのが内装を変更するという方法です。入居者は外観よりも普段過ごす部屋がきれいかどうかを重視します。そのため、以下のような内装の変更を行えば、需要が期待できるようになります。
- クロスをアクセントクロスに変更する
- 畳からフローリングに変更する
これらの変更を行うだけでも、入居者の印象をガラッと変えることが可能です。また、畳は日焼けや入居者の使い方によっては表面が傷むことから、修繕費用がかかりやすいというデメリットがありました。しかし、フローリングに変更すれば、修繕費用を少しでも抑える効果が期待できるでしょう。
内装を変更するメリットとデメリット
空室対策の手段として、内装を変更することにどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？
内装を変更することによるメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。
メリット
入居者募集では、内覧という現地確認を行います。その際に、経年劣化の印象が強い部屋を案内するよりも、内装を変更して築年数からは予想できないきれいな室内になっていれば、印象が良くなり契約に至りやすいと言えます。
また、入居者募集では、不動産ポータルサイトという広告媒体を利用するのが一般的です。内装を変更した場合、掲載される写真が他の物件より豪華になるので契約に至りやすいと言えます。
「空室対策には家賃を下げるしかない…」と考えているオーナーも多いかもしれませんが、一時的な支出は伴うものの、この方法であれば家賃の下落を防ぐことができるでしょう。
デメリット
内装の変更という空室対策は、リフォームの場合と同様、費用がかかるというデメリットがあります。
費用をかけて内装を変更したものの、入居希望者とのニーズが合っていない場合は、無駄な費用が発生するだけになるので注意が必要です。
そのため、内装の変更を行う場合は、何が原因で空室が生じているのかをよく理解してから内装の変更に取り組んだ方が良いと言えるでしょう。
より効果を上げるための3つのポイント
内装の変更には、印象が良くなることで契約に至りやすいというメリットの一方で、費用が発生するというデメリットがありました。
そのため、空室対策として内装の変更に取り組む際は、ポイントを押さえながら臨むことが重要です。内装の変更の効果をより上げるためのポイントは以下の3つです。
- 入居者のターゲットを絞る
- 部分的な内装変更に絞る
- 専門家に事前に相談する
それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。
ポイント①：入居者のターゲットを絞る
入居希望者が男性または女性、一人暮らしまたはファミリー層、若者または年配かによって好まれるスタイルが異なります。
そのため、ターゲットを絞ってから内装の変更に取り組む方が無駄な費用を抑えることが可能です。内装変更の一例として、畳からフローリングに交換するという案を出しましたが、中には畳を好む人もいるのでよく考えてから内装変更に取り組みましょう。
ポイント②：部分的な内装変更に絞る
内装変更は、広範囲に及んだ方がより他の物件との差別化を図ることが可能です。しかし、広範囲に及ぶほど修繕費用が多くかかるという点に注意が必要です。
「費用がかかった分を家賃に上乗せすればいいのでは？」と考えた人もいるのではないでしょうか？しかし、全ての入居希望者が家賃を上乗せしてまできれいな部屋に住むことを望んでいるわけではありません。
中には、部屋がきれいでなくても賃料の安さを重視している入居希望者もいるため、家賃を上乗せしたことによって需要が低くなる可能性もあります。
そのため、内装を変更する場合は、なるべく家賃を上乗せしない範囲で部分的な内装変更に絞って行う方が良いと言えるでしょう。
ポイント③：専門家に事前に相談する
無駄な内装変更を行っても、支出が増えるだけで空室対策にはなりません。内装変更をより効果的なものとするためにも、管理会社や修繕会社といった専門家に相談した方が良いと言えます。
そうすることで、ポイントを絞った効果的な内装変更が期待できるため、費用をできる限り抑えながら空室対策に取り組むことができるでしょう。
まとめ
空室が生じた場合には、家賃を下げなければならないと考えているマンションオーナーも多いと思いますが、家賃を下げるのは最終手段にした方が良いと言えます。その理由として一度家賃を下げた場合、下げた家賃で契約を継続しなければならないことが挙げられます。
継続的な家賃減収を避けるためにも、一時的な支出で済む空室対策に取り組むことが重要です。そこでおすすめするのが内装の変更です。
内装変更で他の物件との差別化を図ることができれば、家賃を下げなくても入居者確保が期待できます。しかし、無駄な内装変更を行っても、支出が増えるだけなのであまり意味がありません。
少しでも無駄な支出を減らす、効果的な内装変更を行うためにも、専門家である管理会社や修繕会社に相談してから内装変更に取り組みましょう。
