マンション経営では、安定した家賃収入が期待できます。そのため、生活費の足しや老後の備えとしてマンション経営に取り組んでいる人も多いと思います。
しかし、マンション経営を行っても、必ず家賃収入が得られるというわけではありません。空室が生じると安定した家賃収入が得られなくなるため、空室対策が重要です。
この記事では、空室対策の1つであるリノベーションについて分かりやすく解説します。
リノベーションはどういう効果が期待できる？
リフォームという言葉を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか？リフォームとリノベーションはどちらも部屋の修繕を行うという点は同じですが、修繕の規模が大きく異なります。
リフォームとは、築年数の経過で老朽化した建物を新築状態に戻すような工事です。外壁の塗り直し、クロスの張り替え、キッチンの入れ替えなどがリフォームに該当します。
リノベーションとは、建物の大規模な工事を行うことによって、新築状態より機能や価値を向上させるような工事です。築年数の経過している建物の場合には、耐久性や耐震性を向上させるような壁の補強工事、間取りの変更などの工事がリノベーションに該当します。
リノベーションよりも工事規模が大きいので費用はより多くかかります。しかし、築年数の経過した賃貸物件の場合には、より入居者のニーズに近づけることができるため、効果的な空室対策になると言えるでしょう。
リノベーションのメリットとデメリット
リノベーションは、リフォームより多くの費用がかかります。そのため、リノベーションを行ったにもかかわらず、思ったような効果が得られないと、大きな支出が生じるだけなので注意が必要です。
リノベーションを行ってから後悔しないためにも、リノベーションにはどんなメリットとデメリットがあるのか事前に確認しておくことが重要です。リノベーションのメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。
メリット
リフォームでは、入居者のニーズに賃貸物件を近づけようとしても、あくまでも新築状態に戻すだけなのである程度の限界があると言えます。
しかし、リノベーションでは、間取りの変更や水回りの移動といった工事を伴うため、より入居者のニーズに賃貸物件を近づけることが可能です。
例えば、ユニットバスの賃貸住宅はトイレとお風呂がセットであるため、同時に使うことができません。また、湿気がこもりやすいため、特に女性の需要が低くなりがちです。
しかし、トイレとお風呂が別になったセパレートに変更した場合、同時に使うことができる、湿気に悩むことがないため、需要が高いと言えます。
また、4LDKを3LDKに変更すれば1部屋が広くなるため、広々とした空間で過ごしたい人の需要も期待できるのがメリットと言えるでしょう。
デメリット
リノベーションのデメリットは、何よりも費用が大幅にかかることです。リフォームよりも工事が大掛かりになるので100万円以上の費用がかかるのが一般的です。
また、リフォームよりも工期が長くなることが多いため、空室期間が長くなるデメリットも伴います。
リノベーションを行ったにもかかわらず、空室が埋まらないと、無駄に支出が増えただけで終わるため、ポイントを絞ってリノベーションを行うことが重要と言えるでしょう。
より効果を上げるための3つのポイント
リノベーションには空室対策としての大きな効果が期待できる一方、費用がかかる、工期が長いというデメリットを伴うため、しっかりと計画を練ってから取り組む必要があります。
リノベーションの効果をより上げるためのポイントは以下の3つです。
- 入居者のニーズを把握する
- リノベーションを行う範囲を絞る
- 専門家に事前に相談する
それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。
ポイント①：入居者のニーズを把握する
リノベーションを行ったにもかかわらず、空室が埋まらなければ支出が増えただけで何の意味もありません。
リノベーションを意味のあるものとするためにも、入居者のニーズを把握してから確実に空室対策の効果が期待できる内容を実施することをおすすめします。
例えば、周辺のユニットバスの需要が低い場合には、ユニットバスからセパレートに設備を切り替えた方が良いと言えます。入居者が何を欲しているのかをよく確認してから工事を行いましょう。
ポイント②：リノベーションを行う範囲を絞る
リノベーションを行う範囲が広ければ、その分入居者のニーズを満たすことができる一方、費用が多くかかるので注意が必要です。
リノベーションを行った分を家賃の引き上げによって補うことも可能ですが、家賃を引き上げると、需要を下げる原因になる可能性があります。
そのため、リノベーションを行う場合は、気になる部分を全て行うのではなく、家賃設定を引き上げずに済む範囲のリノベーションから徐々に取りかかりましょう。
ポイント③：専門家に事前に相談する
入居者のニーズを把握する、リノベーションの範囲を絞ると言っても、不動産投資の知識や経験が少ないオーナーの中には、何をどうすればいいか分からない人が多いと思います。
分からないまま、何となくリノベーションに取り組んでも、費用がかかるだけで空室対策の効果が期待できない可能性が高いので意味がありません。
そこで重要なのが管理会社や修繕会社など専門家に事前に相談してからリノベーションを行うことです。専門家に相談すれば、的確なリノベーションのアドバイスを得られるため、リノベーションの効果を高めることが期待できるでしょう。
まとめ
リノベーションは、大掛かりな修繕ではあるものの、入居者のニーズにより近づけることが期待できます。そのため、空室対策の効果は大きいと言えます。
しかし、リノベーションはリフォームより費用がかかるため、ポイントを絞って行わないと無駄に支出だけが増えるので注意が必要です。
費用を家賃に上乗せして回収しようと試みても、家賃水準が上がったことで需要が下がる可能性があります。リノベーションの効果をより高めるためにも、勝手にリノベーションを行うのではなく、専門家である管理会社や修繕会社に相談してから行いましょう。
