マンション経営は資産運用である以上、何らかのリスクを伴います。リスクの中でも、特に大きいのが空室リスクです。
空室が生じた場合には安定した家賃収入を得られなくなるため、経営の存続が困難になる可能性もありますが、どうすれば空室リスクを抑えることができるのでしょうか？
この記事では、空室リスクを抑えたいマンションオーナーに向けて、モデルルーム化という空室対策について解説します。
モデルルームはどういう効果が期待できる？
1棟のマンションを運用している場合には、1室空室が生じても家賃収入が0になることはありません。しかし、空室が増えてくると、家賃収入が落ち込むことによってマンションの購入時に契約したローン返済が困難になる可能性があります。
そのため、空室がなるべく増えないように、空室期間が長くならないように空室対策を練る必要があります。空室対策には、数多くの方法がありますが、モデルルーム化も空室対策の1つです。
モデルルーム化とは、空室を分譲マンションや戸建住宅のモデルルームのようにきれいに装飾することです。
そうすることで、SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトに掲載される写真の差別化を図ることができる、内覧に来た人が実際に暮らした場合のイメージを抱きやすくなるため、契約に至りやすいと言えるでしょう。
モデルルームのメリットとデメリット
空室対策には、空室のモデルルーム化以外にも数多くの方法があります。そのため、空室のモデルルーム化が空室対策として最適なのか判断するためにも、メリットとデメリットを理解しておくことが重要です。
空室のモデルルーム化のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。
メリット
マンションに複数の空室が生じている場合は、1室をモデルルームに変更して、内覧の際にその部屋を見てもらうようにします。そうすれば、入居者は実際に住んだ場合のイメージを抱きやすくなるため、内覧から契約に至る確率を上げる効果が期待できます。
もし、空室が1室しかない場合は、モデルルームに設置された家具や家電を入居希望者の希望に応じて家具付き物件として貸し出すことで家賃の上乗せが期待できるでしょう。
デメリット
空室をモデルルーム化するには、必ず家具や家電を揃えなければなりません。家具や家電を揃える費用がかかるため、揃えたものによっては多額の支出が生じることになります。
空室のモデルルーム化に必要な家具や家電は購入するという方法以外に、レンタル業者に依頼するという方法もあります。しかし、費用がかかることに変わりありません。
モデルルーム化を進めるにあたって、個人の趣味を出し過ぎるとかえって印象が悪くなる可能性もあります。
そのため、空室対策としてモデルルーム化を選ぶ場合は、どのくらいの費用がかかるのか、入居者のニーズを事前に把握してから取り組んだ方が良いと言えるでしょう。
より効果を上げるための3つのポイント
空室のモデルルーム化は効果が期待できる空室対策の1つですが、費用がかかる、モデルルームを気に入ってもらえるとは限らないといったデメリットがあります。
そのため、モデルルーム化の効果を最大限に発揮するためにも、以下の3つのポイントを押さえておくことが重要です。
- 入居者のターゲットを絞る
- 計画をしっかりと練っておく
- 専門家に事前に相談する
それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。
ポイント①：入居者のターゲットを絞る
空室のモデルルーム化を導入する場合、まずは入居者のターゲットをしっかり絞ることが重要です。その理由は、入居者の性別、年齢、家族構成などの違いによってモデルルームの仕様が異なるためです。
そのため、空室のモデルルーム化の効果を最大限に発揮するためには、どのような入居者の需要が期待できるエリアなのか、入居者のターゲットを絞りながら色や家具を選ぶことが重要と言えるでしょう。
ポイント②：計画をしっかりと練っておく
空室のモデルルーム化を導入した場合、内覧に参加した人からモデルルーム化した部屋をそのまま借りたいと言われる可能性があります。
購入した家具の場合は、家賃に上乗せしてそのまま貸すという選択肢があります。しかし、レンタルの場合は、そのまま貸すことができない可能性もあるため、内覧の後にどのような展開が考えられるのかを想定しておかなくてはなりません。
レンタルの規約がどのようになっているのか確認するほか、家賃にいくら上乗せするのか、壊れた場合の修繕は誰が行うのか決めるなど、計画をしっかりと練っておくことが重要と言えるでしょう。
ポイント③：専門家に事前に相談する
入居者のターゲットを絞ると言っても、周辺の物件がどのような入居者に人気があるのか知ることは容易ではありません。また、計画に漏れがあった場合、後でトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。
モデルルーム化の効果を高めるために、リスクを抑えるためにも、オーナーが勝手に空室のモデルルーム化に取り組むのではなく、専門家の管理会社やレンタル会社に相談した方が良いと言えます。
そうすれば、どのような家具を設置すればいいのか、いくら家賃を上乗せできるかといったアドバイスをもらえるのでモデルルーム化の効果を最大限に発揮できるでしょう。
まとめ
モデルルーム化はどちらかと言うと、不動産の売却時に用いられていた方法です。そのため、空室のモデルルーム化は、比較的新しい空室対策の方法と言えます。
新しい空室対策の方法と言っても、内覧の際に実際に住んだ場合のイメージを抱きやすい、不動産ポータルサイトに掲載される写真で差別化を図ることができるため、賃貸物件にも十分な効果が期待できると言えます。
しかし、無駄な家具を設置した、色の選択が誤っていた場合には、費用がかかるだけで空室対策としての効果が期待できません。
家具を購入するのか、レンタル家具にするのか、また家賃に上乗せして貸し出すのかなど、オーナーだけでは判断が難しい部分も多いため、専門家である管理会社やレンタル会社に相談してから実施しましょう。
